Dosáhne ještě někdo na hypotéku?

Na základě novely zákona o ČNB ze srpna minulého roku má ČNB pravomoc stanovovat závazné hranice úvěrových ukazatelů pro poskytování hypoték, ale od července 2021 tyto limity po bankách nevymáhala. Právě to se od dubna mění. ČNB s platností od 1. dubna 2022 zpřísnila limity úvěrových ukazatelů pro poskytování hypoték (DTI, DSTI a LTV). Znamená to, že banky budou povinné dodržovat u nových žadatelů stanovené limity, a to bez výjimky. ČNB tvrdí, že i těmito kroky chce vyřešit problém s inflací.

Limit ukazatele DTI (celkový dluh žadatele vyjádřený v násobcích jeho čistého ročního přijmu) bude od dubna 8,5. Pro žadatele do 36 let pak bude příznivější, a to 9,5. Limit ukazatele DSTI (poměr mezi celkovou výší měsíčních splátek dluhu žadatele o úvěr a jeho čistým měsíčním příjmem) bude 45 %.
U žadatelů do 36 let to pak bude 50 %.  Posledním ukazatelem je LTV (poměr mezi výší hypotéčního úvěru a zástavní hodnotou nemovitosti), tento údaj rozhoduje, jakou výši hypotéky může banka poskytnout oproti zástavní hodnotě dané nemovitosti.

Proč se ČNB pro tyto kroky rozhodla?

Guvernér ČNB Jiří Rusnok v listopadu uvedl, že během loňského roku byly podmínky poskytování úvěrů značně uvolněné a že ČNB se zpřísněním podmínek pouze snaží omezit zranitelnost bankovního sektoru. Přičemž důvodem navyšování limitů ukazatelů je především plošné uvolňování úvěrových standardů bankami a vzrůstající nadhodnocení nemovitostí na trhu. Podle odhadů ČNB byly například byty ve 2. čtvrtletí roku 2021 nadhodnoceny až o 25 %, u investičních bytů dokonce až o 30 %.

„Banky se oficiálně řídí výnosy ČNB, ovšem realitou u některých bank či specifických případů byla značná ‚uvolněnost‘ v posuzovaní některých ukazatelů. Vzhledem k tomu a ne zcela stabilní situaci na finančních trzích se z mého pohledu jeví krok ČNB jako logický. V konečném důsledku je ‚zdraví‘ celého finančního trhu přidanou hodnotou pro všechny. Určitě si všichni pamatujeme dopady americké hypoteční krize v roce 2007, kterým se dalo předejít, kdyby správně zafungovaly kontrolní mechanismy,“ zhodnotil situaci Hačecký.

Jaký to bude mít dopad na žadatele?

Praktický dopad zřejmě nebude tak dramatický, jak naznačují mnohá média. Dotkne se především rizikovějších úvěrů, odhadem zhruba desetiny žadatelů o hypoteční úvěry. Jedná se ale pouze o odhad ČNB, banky budou mít možnost v některých případech tyto hodnoty prolomit, ale maximálně u 5 % obchodních případů. Hačecký se domnívá, že nejde ani o tak velké téma, jen se o něm nyní možná až zbytečně přehnaně diskutuje. „Realitou je, že i před tímto výnosem ČNB byla většina bank poměrně konzervativní, a ačkoliv neexistovala přímá povinnost tyto limity dodržovat, byly i tak vymáhány, byť v měkčí míře. Opravdu si nemyslím, že by tento krok měl nějak významně diskvalifikovat možnost žadatelů získat úvěr. Já to vnímám spíš jako lehké usměrnění hypotéčního trhu,“ dodal Hačecký.

Pro žadatele starší 36 let budou k dispozici úvěry s LTV 80 %, což znamená, že žadatelé budou muset mít minimálně 20 % vlastních prostředků. Bonitní požadavky budou vyšší, ale pro žadatele do 36 let se nic zásadního nemění.

Podle Hačeckého jsou odhady ČNB, že na hypotéku nedosáhne zhruba 10 % žadatelů, realistické a dodává k tomu: „Analytici v ČNB mají k dispozici přesná čísla o struktuře poskytnutých hypotéčních úvěrů. Pokud je žadatel starší 36 let, pak bude muset naspořit dodatečných 10 % tak, aby dodržel poměr prostředků 80:20, nebo přehodnotí investiční záměr a zakoupí levnější nemovitost. U nedostatečné bonity je řešením žádat o úvěr s někým, kdo bonitně pomůže, tedy mít adekvátního spoludlužníka s dostatečným příjmem. Strukturu dlužníků lze i v průběhu fixačního období měnit. Tedy v momentě, kdy dojde ke snížení výše úvěru jeho doplacením nebo třeba zvýšením přijmu klienta, je možné banku požádat o uvolnění spoludlužníka z úvěru.“

Koho se změny nejvíce dotknou?

Problém budou tyto změny představovat především pro ty, kteří byli bonitně tzv. „na hraně“. Ti teď získají o něco nižší výši hypotečního úvěru. Zároveň ti, kteří mají pouze 10 % vlastních prostředků (tedy žádali o hypoteční úvěry s LTV 90 %), tak za předpokladu, že je jim více než 36 let, už takový úvěr nebudou moct získat. Buď budou spadat do limitu bank pro výjimky pro poskytnutí 90 % úvěru, nebo budou muset naspořit více vlastních prostředků. Řešením je i nákup levnější nemovitosti, aby mohli dodržet požadovaný poměr.

Mění se něco pro ty, kteří již hypoteční úvěr mají?

V případě, že klient nepokračuje v dalším fixačním období u stejné banky, kde se typicky nedokládá příjem a klient podepisuje pouze dodatek uvěrové smlouvy, problém nenastane. Pakliže ale klient chce změnit banku a úvěr refinancovat, tak se již dokládá příjem. V některých případech je možné, že aktuální bonita, kterou klient bude moci doložit, nebude stačit pro to, aby byl úvěr schválen. To ovšem může být důsledkem extrémního zvýšení úrokových sazeb, ne navýšením limitů. V takových případech může být rozdíl v měsíční splátce citelný. „Opět si ale myslím, že problém může nastat především u klientů, kteří původní úvěr schvalovali na hranici požadované bonity. Tedy nebude to rozhodně ve velkých procentech případů,“ uzavírá Hačecký.