Zahraniční nemovitost bez starostí: Klíčové kroky k úspěšnému nákupu

Pořídit si dům, byt nebo apartmán v zahraničí Čechy láká čím dál tím víc. Oblíbené jsou především destinace, kam Češi míří na dovolenou, jako je Chorvatsko, Španělsko, Itálie nebo Portugalsko. Při nákupu nemovitosti na zahraničním trhu ale můžete narazit na řadu komplikací spojených se specifiky místní legislativy i zvyklostí. Poradíme vám, na co si dát při nákupu nemovitostí v zahraničí pozor a na co nezapomenout.

V současné situaci, kdy ceny nemovitostí v Česku rostou na úroveň západní Evropy, stoupá i obliba Čechů pořídit si nemovitost v zahraničí. Na co si kupci i realitní makléři při nákupu zahraničních nemovitostí musí dát pozor?

Spolehliví partneři: Váš klíč k bezpečnému nákupu v cizině

Ve většině zemí Evropské unie probíhá koupě nemovitostí cizincem obdobně jako pro občany dané země, přesto ale důrazně doporučujeme vždy jednat i s odborníky se znalostí místní legislativy a zvyklostí. Zákony a způsoby, jak transakce probíhají, se v jednotlivých zemích mohou lišit. Proto je vždy důležité mít k dispozici spolehlivé a schopné experty, kteří se v místní legislativě orientují.

Ve Francii, která se vyznačuje zvýšenou byrokratizací celého procesu nákupu, doporučujeme kromě spolehlivých partnerů také najmutí osobního daňového nebo finančního poradce, který se na problematiku nákupu nemovitostí z pohledu cizince zaměřuje. Komplikovanější je nákup nemovitostí také v sousedním Rakousku, kde jsou nemovitosti rozlišovány podle toho, jak budou v budoucnu využívány a jaké části roku musí být obsazeny. Při nákupu je proto vhodné kontaktovat přímo danou obec.

Checklist kupujícího: Nezbytné kroky před podpisem smlouvy

Jako první je nezbytné si zajistit právní prověrku nemovitosti, kterou plánujete koupit. Ověříte tak vlastnická práva a zjištění případných závazků, jako jsou hypotéky nebo daňové dluhy. „V Chorvatsku se často setkáváme s nemovitostmi, které byly postaveny na černo. Vlastníci dostali možnost nemovitosti zlegalizovat, ale jedná se o velice zdlouhavý a byrokraticky náročný proces, a ne všichni této možnosti využili. Nákup nelegálně postavené nemovitosti proto může celý proces nákupu výrazně zkomplikovat,“ popisuje Michala Kofláková, realitní makléřka z CENTURY 21 Sea Side.

Další krok, který jakožto cizinec musíte podstoupit pro nákup nemovitosti, je zřízení identifikačního čísla, které je vždy potřebné pro jakékoliv právní a finanční transakce, včetně nákupu nemovitostí, zápisu do katastru nebo placení daní. Toto číslo lze získat na obecním, daňovém nebo finančním úřadě konkrétní země, povinnosti pro získání identifikačního čísla se ale mohou v jednotlivých zemích lišit.

Často budete potřebovat také bankovní účet v dané zemi. Účet je třeba pro správu transakcí spojených s nákupem, jako jsou platby notářských poplatků, daň z převodu vlastnictví a další náklady. Přestože ve většině zahraničních zemí není místní bankovní účet povinností, značně usnadňuje všechny transakce a placení poplatků. Při platbách bankovním převodem navíc vždy budete mít k dispozici potvrzení o platbách při potenciálních nesrovnalostech.

Od výběru po klíče: Detailní průvodce procesem nákupu

• Rezervační smlouva
• Předkupní smlouva
• Finální notářské kontroly
• Závěrečná kupní smlouva a notářské ověření
• Registrace v katastru nemovitostí

Nyní máte vybranou nemovitost a s realitní kanceláří už jste provedli i důkladnou právní prověrku nemovitosti, zařídili jste si identifikační číslo a bankovní účet. Jako další krok přichází na řadu podpis rezervační smlouvy, která vám zajistí exkluzivitu na vybranou nemovitost. Rezervační smlouva je určena především k tomu, aby byla daná nemovitost stažena z inzerce, a například v Itálii se jedná o nutnou součást nákupu.

Dalším krokem je předkupní nebo také předběžná smlouva. Při jejím podpisu se obvykle hradí záloha, která zahrnuje například výpis z katastru nemovitostí, právní stav nemovitosti a další položky a obvykle se pohybuje mezi 10 až 30 % z kupní ceny. Následně notář provede finální kontroly v registrech a zajištění, že nemovitost není zatížena žádnými dluhy nebo právními problémy a můžete přistoupit k samotnému podepsání závěrečné kupní smlouvy. Zůstatek kupní smlouvy se obvykle platí společně s podepsáním smlouvy, která musí být notářsky ověřena.

Notář pak zhotoví notářský zápis, který slouží ve většině případů jako oficiální dokument pro převod vlastnictví. Ten následně spolu s dalšími požadovanými dokumenty podá na katastrální úřad. Zde pak proběhne registrace do katastru nemovitostí a po zaplacení kupní ceny a všech spojených poplatků je nemovitost vaše.

Finanční stránka nákupu: Přehled poplatků a daní v různých zemích

• Daň z převodu vlastnictví nemovitosti
• Notářské a advokátní poplatky
• Poplatky za zápis do katastru nemovitostí
• Roční daně z nemovitosti
• Realitní provize
• Komunální a správní poplatky

S nákupem nemovitosti v zahraničí se pojí řada poplatků a daní, které je třeba v rozpočtu zohlednit. Prakticky ve všech evropských zemích mezi ně patří daň z převodu nemovitosti, kterou obvykle hradí kupující a pohybuje se mezi 2 až 10 % hodnoty nemovitosti v závislosti na zemi a ceně nemovitosti. Dále je třeba počítat s notářskými poplatky, které se opět liší mezi jednotlivými zeměmi – například ve Francii mohou dosahovat 7-10 % ceny nemovitosti, zatímco v Rakousku je fixně stanovena na 2 % z hodnoty transakce.

Ve většině zemí se také platí poplatky spojené se zápisem do katastru nemovitostí, roční pravidelné daně spojené s vlastnictvím a také provize realitní kanceláři a notáři, které se obvykle pohybují mezi 3-6 % z ceny nemovitosti. V konkrétních zemích je pak třeba dávat pozor na další možné poplatky nebo daně, například ve Španělsku mají novostavby zvýšené DPH o dalších 10 % z ceny nemovitosti.

„Většina našich klientů financuje nákup nemovitosti v zahraničí hotově, je ale možné využívat i hypotéku od české banky. Kupující musí pouze ručit majetkem nacházejícím se na území České republiky. Takovéto financování z Čech není nijak výjimečné a osvědčilo se jako mnohem jednodušší než zřizovat si hypotéku u Chorvatské banky,“ vysvětluje Michala Kofláková.

Papírování bez stresu: Seznam dokumentů pro hladký průběh transakce

• Pas nebo občanský průkaz
• Identifikační číslo
• Bankovní účet a potvrzení všech plateb
• Daňové dokumenty
• Kupní smlouva
• Zápis do katastru nemovitostí
• Doklad o zdroji finančních prostředků

Pro hladký průběh celého procesu je důležité mít připraveny všechny potřebné dokumenty a náležitosti. Mezi ně patří pas nebo občanský průkaz pro identifikaci, zřízený bankovní účet v dané zemi a potvrzení všech plateb a poplatků, daňové identifikační místo dané země, daňové dokumenty a kupní smlouvu. V některých zemích bude při nákupu nemovitosti třeba i doložení o zdroji finančních prostředků. Důrazně doporučujeme si všechny dokumenty pečlivě uschovávat, kdyby bylo potřeba je dokládat.

Nákup nemovitosti v zahraničí může být složitý proces, ale se správným přístupem a podporou odborníků může proběhnout hladce. Klíčové je důkladné prověření všech aspektů transakce, spolupráce se spolehlivými partnery a důsledná příprava všech potřebných dokumentů. CENTURY 21 díky svým zkušenostem a široké síti partnerů může celý proces značně usnadnit.

Naši makléři znají specifika jednotlivých zahraničních trhů a dokáží vás celým procesem nákupu bezpečně provést. Ať už sníte o plážovém domku v Chorvatsku, horské chatě v Rakousku nebo městském apartmánu ve Španělsku, jsme připraveni vám pomoci vaši vysněnou nemovitost najít a bezpečně koupit.

Jaké lokality aktuálně nabízíme:
https://www.century21.cz/zahranicni