Rozvod, dědictví, rozhodnutí jít do „menšího“ či „většího“, takové bývají hlavní důvody pro prodej nemovitosti s hypotékou. K tomu se dnes mohou přidat také vysoké ceny energií a hypoték nebo inflace. Jeden by očekával, že podíl nesplácených úvěrů v současnosti poroste, avšak podle České bankovní asociace (ČBA) se drží pod 0,6 % poblíž historicky nejnižších hodnot. A to i přes to, že pro 30 % domácností znamená splátka hypotéky více než třetinu jejich čistých měsíčních příjmů, uvádí ČBA.
Nemovitosti s hypotékou se donedávna, zhruba posledních pět let, prodávaly standardně. Hypoteční úvěr na nemovitost splácel kupující novou hypotékou, protože to bylo v době klesajících úrokových sazeb výhodné. Nyní se ale situace otočila. Původní hypotéky na nemovitostech mají výrazně lepší úrokovou sazbu, než ty, které se dají na trhu nově pořídit. Pro kupující je tak mnohem výhodnější původní hypotéku převzít, což řada bank umí, ale mnoho makléřů to neiniciuje nebo neví, že je to možné.
„Klient prodává za téměř 5 milionů korun byt, který stál před několika lety 3 miliony korun a byl pořízený z části na hypotéku s úrokovou sazbou 2 procenta. Nepřevzít kupujícím takový úvěr od banky v době šestiprocentních úrokových sazeb znamená prodělat jak v případě financování novou hypotékou, tak i v případě nákupu pouze z vlastních zdrojů,“ vysvětluje Michal Svoboda ze CENTURY 21. V tomto případě rozdíl v úrocích činí 4 procentní body, což je úspora vyšších tisíců měsíčně u převzatých úvěrů již od výše 1.5mil nesplacené částky. V případě nákupu z vlastních prostředků pak lze zbylou hotovost, kterou měl kupující celou určenou na nákup bytu, investovat za výhodný úrok.
„V důsledku převzetí úvěru získává kupující slušnou úsporu v rámci nižších měsíčních splátek. Díky tomuto konceptu tak může prodávající držet výši prodejní ceny na nejvyšší úrovni a nepodléhat tolik tlaku na slevu ze strany kupujících. Jednoduše udělá ze své hypotéky konkurenční výhodu,“ říká Michal Svoboda.
Výhodou je jednoznačně finanční úspora, kvůli které se převod hypotéky prakticky vždy vyplatí.
Rozdíl tří procentních bodů na třímilionové hypotéce udělá na splátce více, než 5 000 Kč měsíčně. „Nevýhodou může být fakt, že se hypotéka přebírá jako celek, podle již nastavených podmínek. Nelze do ní tedy dělat jiné zásahy. Může tak nastat situace, kdy do konce fixace zbývá již jen krátká doba nebo například situace, kdy si kupující hypotéku převezme, ale kvůli nižšímu zůstatku si bude muset dopůjčit ještě jiným způsobem další prostředky,“ doplňuje Jan Schwarzbach, konzultant společnosti 4fin. Podle Schwarzbacha může být alternativou ještě převod hypotéky na jinou nemovitost. To se může hodit zejména v situaci, kdy již kupující hypotéku má na své starší bydlení, které bude třeba prodávat. Dlužník tak zůstává stejný, ale mění se nemovitost v zástavě.
Bank, které umožňují převod hypotéky na jinou osobu, přibývá. Zejména proto, že je pro banku lepší udržet si hypotéku za nižší úrok, než o financování přijít úplně, pokud by si kupující bral hypotéku u jiné banky a původní úvěr by tak byl splacen.
Mezi banky, které převod hypotéky umožní, patří například Oberbank, Česká spořitelna, Komerční banka a ze stavebních spořitelen například Modrá pyramida a službu nabízí také Raiffeisenbank.
Článek ze dne 21. červen 2023
