Je stále ještě vhodná doba na hypotéku? Ano, ale pospěšte si.

 

Česká národní banka již poněkolikáté v letošním roce rozhodla o zvýšení základní úrokové sazby, a to v souvislosti s nárůstem inflace a snahou ji zbrzdit. To znamená, že půjčovat si peníze bude dražší, a byla jen otázka času, kdy se situace projeví i v poklesu poptávky po hypotečních úvěrech. To se týká klientů, kteří kupují nemovitosti na bydlení, i těch, kteří v realitách vidí investici do budoucnosti. V současnosti všechny banky řeší dokončení hypoték u klientů, kteří své hypotéky již dříve rozjednali, ale snaží se ještě uzavřít smlouvy za výhodnějších podmínek.

V příštím roce lze očekávat až třetinový pokles zájmu o hypotéky. V řeči čísel to znamená, že pokud Česká republika letos pokoří hranici 400 miliard korun v úvěrech na bydlení, příští rok dojde k poklesu na zhruba 260 miliard korun. Stále sice jde o velké číslo, ale bude se jednat především o klienty, kteří potřebují vlastní bydlení. Těch, kteří nakupují nemovitosti jako investice, ubyde. To je vlastně také cíl ČNB, která tak může snížit i neustále rostoucí ceny nemovitostí.

Zajímavostí je, že počet úvěrů na bydlení v roce 2021 významně narostl. Jenom za první pololetí se sjednalo cca 72 tisíc hypoték v celkové hodnotě 223 miliard korun, přitom za celý rok 2019 se sjednalo 77 tisíc hypoték v objemu 181 miliard korun. Odhady předpokládají, že do konce letošního roku lidé uzavřou 120 tisíc hypotečních smluv (v již zmiňované celkové hodnotě 400 miliard korun). Ovšem za celý příští rok lze očekávat zhruba 70–80 tisíc hypoték.

Na druhou stranu situace možná není tak špatná, jak by se mohlo zdát. Tomáš Trauške se domnívá, že obchodníci s hypotékami nebudou mít své žně, a tedy se své práci přestanou věnovat, respektive budou nahrazeni poradci, kteří klientům dají zásadní přidanou hodnotu v podobě komplexního pohledu na bydlení a financování, a nejen to. Poradí s pojištěním, vhodnou investicí, a to celé v rozumném čase. Nákupy nemovitostí by tak mohly být promyšlenější než doposud, protože „prodavače“ hypoték nahradí komplexní poradenství odborníků. Trh postupně přijme vyšší sazby, tlak na bydlení bude ale stále velký kvůli nedostatkům bytů.

Je velmi složité říct, jaká je nyní přesná úroková sazba a jak přesně se bude vyvíjet. Při fixaci od 3 do 8 let ale můžeme počítat s rozmezím 3,99 % až 4,69 %. Od září dochází k velmi rychlému růstu sazeb, které se během 3 měsíců zvýšily z 2,49 % na 4,49 %. S takovým růstem jsme se za posledních 15 let nejspíše nikdy nesetkali. ČNB tvrdí, že inflace je dovezena ze zahraničí, tedy očekává, že pokud bude rychle zvyšovat úrokové sazby, dojde k posilování koruny, a tedy se zlevní dovoz do ČR. Ekonomové zároveň dodávají, že růst inflace je způsoben také domácí politikou vlády Andreje Babiše. Na přelomu září a října koruna vůči euru posílila, ale pak opět oslabila. Na začátku listopadu došlo opět k posílení koruny, ovšem vývoj je v současné době velmi nejistý.

Všichni, kteří se chystají žádat o hypoteční úvěry, musejí počítat s tím, že se zvýší úroková sazba. Z toho lze usuzovat, že se zvedne i zájem o nájemní bydlení, protože pro spoustu zájemců o vlastní bydlení bude hypoteční úvěr nedosažitelný. Pro Čechy je ale vlastnictví nemovitosti něco jako posvátná relikvie, je proto otázkou, jak se s tím srovnají. Na západě je přitom bydlení v nájemním bytě mnohem častější. Lidé jsou zvyklí se za prací stěhovat i stovky kilometrů a také nemají k nemovitostem tak silné emoční vztahy. U nás však vlastní bydlení chápeme jako určitou jistotu, kterou nám nikdo nemůže vzít, což je spojené zejména s restrikcemi z dob minulého režimu.

Vyšší sazby znamenají, že se kupní potenciál klienta sníží o cca 1–1,5 milionu korun. Doposud téměř každý klient dosáhl na financování pořizované nemovitosti, ale to se nyní trochu změní. Bude velmi záležet na výběru banky, a hlavně na ověření, že příjmy klientů jsou dostačující. Více změny pocítí klienti se stávajícími úvěry, ti totiž pocítí zdražení nejen na splátce, ale hlavně na přeplatku. Jedná se o ty klienty, kterým bude během 2–3 let končit fixace úvěru. Tito klienti obvykle uzavírali své hypotéky se sazbou kolem 2 % a nyní jim sazby dramaticky narostou až na 5 %.

Zvyšování sazeb tedy může působit jako obrovský a neřešitelný problém, ale je to pravděpodobně jediné řešení zdražování a rostoucí inflace. Na rozdíl od některých společností se 4fin snaží aktivně řešit rezervace sazeb pro své klienty. Domlouvají tedy dnešní sazby s odloženým čerpáním až za 3 roky, díky čemuž by zvyšování sazeb tolik nepocítili. Navíc doporučují spolupráci realitního makléře a poradce, aby jejich klienti zbytečně nepřicházeli o finance. Někdy se jako řešení nabízejí generační hypotéky, ale o těch vám napíše příště. Stejně tak připravujeme článek o tom, jak covid 19 ovlivnil hypoteční trh. 

Celkový objem úvěrů domácností dosáhl ke konci července téměř 2 bilionů korun. Z toho 1 519 miliard korun byly úvěry na bydlení a 272 miliard tvořily úvěry na spotřebu.

Tabulka 1

Objem (mld. Kč)
Měsíc/Rok	2021	2020	2019	2018	2017	2016
Leden	24,942	16,88	10,93	16,503	17,532	12,646
Únor	29,913	18,563	10,881	15,96	18,95	14,615
Březen	44,723	18,829	14,746	19,247	21,131	17,906
Duben	39,18	17,845	14,615	16,871	17,579	17,06
Květen	40,555	16,487	15,927	16,757	21,155	20,702
Červen	44,473	20,95	16,498	19,38	22,206	23,776
Červenec	35,261	21,597	15,435	15,386	14,578	15,225
Srpen	33,731	19,173	14,289	18,788	18,036	18,139
Září	30,571	22,052	15,007	20,805	17,093	19,607
Celkem	323,349	172,376	128,328	159,697	168,26	159,676

 Zdroj: Fincentrum Hypoindex

tabulka 2.

Rok	Celkové objemy (mld. Kč)	Celkové počty
2020	254,023	92 226
2019	181,578	77 388
2018	218,411	99 477
2017	225,798	109 618
2016	225,809	114 550
2015	190,42	104 639
2014	149,656	88 810

 Zdroj: Fincentrum Hypoindex